Blogi

Ärikinnisvara omaniku valik: ise teha, palgata haldusjuht või tellida haldusteenus 

Teatavasti tähendab kinnisvara omanikuks olemine ka selle korrasolemise eest vastutamist. Paljud nõuded ehitisele ja selle osadele tulenevad otse õigusaktidest (seadused, määrused jms) ning nende täitmine nõuab kindlasti arvestatavat ajaressurssi. Näiteks peab olema tagatud ehitise ohutus nii selle kasutajatele kui ka kõigile teistele inimestele, nende varale ja keskkonnale üldisemalt (konstruktsioonide püsimine, tuleohutus jms), kuid silma peab peal hoidma ka tehnosüsteemide hooldustöödel, turvasüsteemide korrasolekul, korrektsel jäätmekäitlusel, libedusetõrje ja lumekoristuse õigeaegsel teostamisel ning ka sellel, et muru niitmine toimuks enne, kui see ületab lubatud maksimaalse kõrguse.

Need olid muidugi üksikud näited, mis kõik võivad olla ühe omaniku kohustuseks. Mõistlik kinnisvaraomanik ei jää ettekirjutust või halvemal juhul õnnetusjuhtumit ootama, et siis tagantjärele tark olla, vaid teadlikult tagab vajalike korrashoiutööde teostamise. Nüüd tekibki küsimus, kes nende kohustuste täitmise enda peale võtab?

Kinnisvara omanik ise

Vahel ongi nii kõige mõistlikum. Kinnisvaraobjekti omanik võib mõned lihtsamad tööd ise teha (muruniitmine, põranda puhastamine, lumekoristus vms) ning mõned tööd ka teenusena tellida (küttesüsteemi hooldus, jääpurikate lõhkumine ja lume eemaldamine katuseräästas vms). Sellise lähenemise korral saame lugeda üheks plussiks kindlasti isetegemise rõõmu saavutamise (mõnikord), samas nõuab vajalikke teadmiseid ja oskuseid ning ka arvestatavat ajakulu. Seega sobiks selliselt toimetamine kinnisvaraobjektidele, mis korrashoiutööde vajaduste mõistes väiksemamahulised.

Haldusjuht

Keskmistes ja suuremates ettevõtetes on vahel loodud eraldi haldusjuhi ametikoht. Sellisel juhul eriala spetsialist korraldab erinevate vajalike teenuste tellimise. Eeliseks on enamasti kindla “oma töötaja” olemasolu, kellele saaks vajadusel ka lisakohustusi kerge vaevaga delegeerida.  Samas peab ettevõtte juht arvestama palga- ja koolituskuludega, kaasaegsete töövahendite tagamisega ning mõtlema ka näiteks sellele, kes asendab töötajat puhkuse või haigestumise ajal.

Haldusteenus

Võib öelda, et pädevalt haldusettevõttelt teenusena vajalike tööde korraldamise tellimine sobiks suuremale osale kinnisvaraomanikest. Makstes kokkulepitud haldustasu saab ta oma vara korras hoitud ise selleks vähem aega panustades. Läbi haldusteenuse tellimise saab tagada kõikide korrashoiutööde nõuetekohase teostamise. Haldaja kasutab teenuste korraldamisel turul eksisteerivat konkurentsi ning selgitab välja just konkreetsele kinnisvaraobjektile kõige sobilikumad ning soodsamad tööde teostajad.

Kirjeldatud said muidugi kõige levinumad haldusmudelid. Tähtis on see, et omanikukohustused saaksid teostatud õigeaegselt, vajalikus mahus ning kvaliteetselt. Iga ärikinnisvara omanik peab valiku tegema. Haldusteenuse tellimise kasuks otsustades soovitame valida ikka aus ja läbipaistev teenus!

 


 

 

Kas ennetuslik tehnohooldus on vajalik?

Tehnohooldustööde (TH) eesmärk on ehitise vastavuse tagamine õigusaktides toodud põhinõuetele: 

  • mehaaniline tugevus ja püsivus
  • tuleohutus
  • hügieenilisus, tervise- ja keskkonnaohutus
  • kasutusohutus
  • piisav mürakaitse
  • energiasäästlikkus

Tehnohoolduse saame jagada:

  • ennetuslik TH
  • avariiline TH

Paljud kinnisvaraomanikud tellivad vaid avariilist TH ehk töid, mille tegemise eesmärk on toimunud avarii või rikke tagajärgede likvideerimine. Sellisteks töödeks võivad olla kas avarii lokaliseerimine või avariijärgne​remont. Ehk panustatakse juba toimunud sündmusele reageerimisse ja selle tagajärgedega tegelemisse. Kas nii on õige?

Tegelikult ei tohiks ära unustada ennetusliku TH teostamist ehk regulaarselt läbiviidavaid töid, mille eesmärgiks on vähendada avariide, rikete ja puuduste esinemist. Näiteks keskkonnatehnika süsteemide osas saavad tellija ja töövõtja vajalike tööde mahu ja iseloomu täpselt kokku leppida, milleks võivad olla kord aastas seadmete puhastamine, filtrite vahetamine, küttegraafiku häälestamine vms. Või näiteks automaatse tulekahju-signalisatsioonisüsteemi hooldusel peab hooldaja arvestama kord aastas kõikide andurite puhastusega. Samas on krundi rajatiste (teekatted, aiad, väravad jne), põhitarindite (seinad, katus jne) ning siseruumide tarindite (põrandakatted, vaheseinad, laed jne) ennetusliku TH põhiliseks sisuks ülevaatus ja kontroll, mida teostatakse kokkulepitud sagedusega.

Tihti arvatakse, et ennetusliku TH tellimine on kallis, kuid ei mõelda sellele, et ennetavate tööde tegemata jätmisega suureneb avariide ja rikete esinemise võimalus, mis tooks tõenäoliselt kaasa hoopis suuremad väljaminekuid.

Loomulikult peavad kõik tehnohooldustööd, olema kirjeldatud selleks ettenähtud hooldusraamatus ning hooldaja kohustuseks on esitada haldajale või selle puudumisel omanikule aruanne läbiviidud töödest, avastatud puudustest ning ettepanekud remondivajaduste kohta. 

 


 

Koristusteenus tellitud. Kuhu jääb puhtus?

Koristusteenust tellides võib soovitud puhtuse tase kinnisvaraobjektil saavutamata jääda. Kas alati on süüdi puhastustöid teostav ettevõte? Parim tulemus saavutatakse​ mõistliku koostööga. Mida saab teenuse tellija teha selleks, et saavutada sobilik puhtuse tase objektil? Toome välja kolm küsimust, millele peaksid tellijad tähelepanu pöörama:

  • Kes tegeleb?

Kõigepealt peaks organisatsioonis mõtlema sellele, kes hakkab tegelema koristuslepingu ettevalmistamisega, konkursi korraldamisega ja igapäevaste küsimustega? Kas antud valdkonna eest vastutaval isikul on vajalikke teadmiseid ja kogemusi? Teenuse tellimisse ei saa suhtuda kergekäeliselt ja mõelda, et “ah mis selles koristuse tellimisel nii keerulist siis ikka on, sellega saab ju igaüks hakkama.”

  • Mida sisaldab leping?

Paljud koristusettevõtted kurdavad, et tellijad on soovinud sõlmida asjatundmatult koostatud lepinguid, mis hiljem on toonud kaasa rahulolematust ja arusaamatusi. Antud teema on teravalt üleval nii erasektoris kui ka avaliku sektori objektidel. Näiteks lepingus on küll toodud kohustus muru niita, kuid puudub märge selle kohta,  millal ja kui tihti seda teha? Kirjas on igapäevane koristusvajadus, kuid on jäetud täpsustamata, mis tegevusi puhastusteenindaja ikkagi tegema peaks. Teadlikud tellijad ja proffessionaalsed teenusepakkujad lähtuvad kokkulepete sõlmimisel antud valdkonna standardites toodud mõistetest ja juhistest.

  • Kuidas on korraldatud teenuse järelevalve?

Tellitud teenuse kvaliteeti peab pidevalt kontrollima ja hindama. On ju oluline teada, kas sõlmitud lepingut täidetakse täies mahus ja kas teenuse osutamisega saab rahul olla. Juhul, kui esineb kõrvalekaldeid ja objekti kasutajad on rahulolematud, on vaja leida murekohtadele lahendus.

 

Kokkuvõtteks saame öelda, et kindlasti saab ka koristusteenuse tellija anda oma panuse puhta kinnisvaraobjekti saavutamisse. Kui on sõlmitud haldusleping mõne kinnisvara haldusteenust pakkuva ettevõttega, korraldab kõik vajalikud tegevused muidugi proffessionaalne kinnisvara haldur.

 

Küsi haldusteenuse hinnapakkumist